无产权证的房屋买卖，合同是否有效 (综合服务 - 商务服务)
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无产权证的房屋买卖，合同是否有效 | |
基本案情 因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房屋及该房屋的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2007年8月20日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为800000元，李某预付定金100000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款。同日，李某向吴某交付了定金100000元，因后来吴某夫妻反悔，不愿意履行合同，李某向法院诉称，他们的房屋未办理产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除。 案件争议 在这次案件审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不得违反法律的规定，应是有效合同。 律师评析 本案是一起典型的房屋买卖纠纷，根据相关法律规定和本案案件事实，该房屋买卖合同是有效的合同，被告应该按照合同履行义务。 首先，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才能生效，在一审法院辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应该认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。 其次，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的不得转让应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，在实际生活中，这些材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。在本案中，吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权及其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。 常兴莲律师，女，法学学士，北京市律协会员，京师律师事务所专职律师。 执业感言：敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、求法律之公! 联系地址：北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦 常兴莲律师自2002年开始从事法律工作,具备扎实的法学知识，精通各类法律文书的写作，熟知整个法律诉讼的操作程序，具有相当强的庭辩能力和丰富的实务经验。其本人做事认真仔细，诚实守信，办理案件认真负责，理论基础扎实。无论代理诉讼还是非诉讼类案件均坚持对当事人负责的原则，最大限度地维护当事人的合法权益。在提供法律服务的过程中能与当事人充分沟通，及时交换意见，讲解法律条文通俗易懂，让其听得明白，办的放心。执业以来成功代理多起争议标的额大、法律关系复杂、具有较大社会影响的诉讼案件，提供的法律服务均得到当事人的认可，形成了良好的口碑！ 业务专长及服务范围： 1.代理各类与房地产相关的诉讼案件，包括但不限于房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、服务合同纠纷以及离婚，继承，分家析产中涉及房产分割的案件等。 2.代理或陪同当事人进行合同谈判，起草、修改相关的房屋买卖合同。 3.提供房地产交易过程中所涉及的法律问题的咨询。 4.通过诉讼方式解决房产及其他财产继承的相关问题。 欢迎来电咨询，也许您的一个电话，会让您柳暗花明。 网址：http://www.ruiai.vip/ 联系方式：18518552858 | |
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