解读卖家“一房二卖”，买家如何维权 (综合服务 - 商务服务)
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解读卖家“一房二卖”，买家如何维权 | |
案情介绍： 2014年12月10日，怒气冲冲的张先生找到律师，问律师自己应该怎么做，经过律师的询问，张先生告诉了律师自己的遭遇：原来，张先生竟遭遇了一房二卖，眼看就差过户的房子就这样与自己失之交臂，在房子涨价的大趋势下，张先生损失惨重。2014年10月13日，刘某与张先生签订了《存量房买卖合同》，合同约定：张先生于合同签订之日支付刘某定金5万元，合同签订之日起30日内，张先生支付给刘某首付款155万。但是协议中并未约定何时办理房屋过户手续。张先生在合同签订一周之内，支付了刘某定金和首付款160万元后，因为张某工作需要出差，并没有着急与刘某办理房屋过户手续。而在此期间，刘某又在中介公司的介绍下，于2014年10月24号与马某签订了房屋买卖合同，并收取了马某购房款160万元，随后办理了房屋过户手续。张先生出差归来，发现马某不仅已经办理了房屋过户手续，并且实际占有了该房屋。经过与刘某协商，未果之下，张先生无奈只能寻求律师的帮助，希望律师能帮自己想个办法，讨回自己的损失。 听完了张先生所述事情经过后，律师向张先生说明了以下几个问题： 1、刘某与马某签订的房屋买卖协议是否有效？ 2、该房屋的实际产权人是谁？张某还是马某？ 3、张某的权益最终如何保护？ 律师意见： 律师根据张先生的具体案情，结合我国相关法律规定与审判实践，给张先生提供了以下专业法律意见： 首先，根据我国《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故我国物权法采用的不动产物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行登记的法定形式。在多个买卖合同均有效且买受人均主张继续履行合同时，应优先保护已经办理房屋所有权转移登记的买受人。所以说，即使刘某与张先生签订协议在先，但是由于并未办理房屋过户手续，因此张某并未取得该房屋的所有权。 其次，关于刘某与马某签订的房屋买卖合同，合同是建立在双方合意基础上，且刘某对该房屋享有所有权，可以自由处分，该合同是有效的，张先生主张的合同无效这一说法，缺乏事实理由和根据。根据我国相关司法解释《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”也就是说，对于“一房二卖”的情形，只有认定出卖人与第三人恶意串通，才能认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。所谓恶意串通是指合同双方当事人以恶意通谋实施某种行为，该行为损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。马某作为善意取得人，并未有侵害他们合法权益的行为，因此，他与刘某签订的房屋买卖协议是有效的。 再次，由于马某与刘某办理了房屋过户手续，该房屋的实际所有人是马某，因此，张先生所说的要求合同继续履行，要求刘某协助自己办理过户的手续已经无法实现，因此，张先生的这个要求，客观上已经实现不了了。张先生只能要求刘某退还其购房款，并且承担违约责任，赔偿张先生的损失。 张先生听了彭律师的建议后，当即签订了委托代理合同，委托彭律师代理该案。 律师接受了张先生的委托后，立即向房屋所在地即北京市朝阳区人民法院提起了诉讼，请求法院解除合同，返还已付购房款及利息，并且赔偿因房价上涨造成的实际损失，并请求刘某承担已付购房款一倍的赔偿，要求刘某承担本次诉讼费用。 法院裁判： 鉴于刘某和马某已经办理了房屋过户手续，马某也支付了购房款，张某与刘某之间的合同已经无法继续履行，因此，张某与刘某签订的《存量房买卖合同》应予解除。由于双方当事人之间的合同解除，刘某因合同收取的购房款应向张某返还，并赔偿张某的实际损失，最大程度的维护张某的权益。 常兴莲律师，女，法学学士，北京市律协会员，京师律师事务所专职律师。 执业感言：敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、求法律之公! 联系地址：北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦 欢迎来电咨询，也许您的一个电话，会让您柳暗花明。 网址：http://www.ruiai.vip/ 联系方式：18518552858 | |
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